下面是小编为大家整理的2023年房地产市场调研报告(doc,68页)（2023年）,供大家参考。
房地产市场调研报告(doc 68 页) 第一卷 市场调查报告 第一部分 芜湖城市概况 （一） 地理环境 芜湖市位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，中心地理座标为东经 119 度 21 分、北纬 31 度 20分。南倚皖南山系，北望江淮平原，浩浩长江自城西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北，穿城而过，汇入长江。她像一颗璀璨的明珠，镶嵌在皖江与青弋江的交汇口。芜湖已具有较高开放度与较强综合经济实力，是享受国家沿海地区对外开放政策的国家沿江开放城市。近几年又先后被国务院及国家有关部委批准为国家优化资本结构试点城市、国家技术创新区域试点城市、进展新型试点城市与制造业信息化试点城市，同时被世界银行确定为中国国企改革技术援助试点城市，也是获得“中国人居环境——生态保护与城市绿化建设范例奖”的城市。
行政区划调整后，芜湖作为中部省份中离东部最近的人口超百万的城市，参与南京都市圈交通一体化规划，有利于芜湖更好地承接南京等长三角城市的辐射，同时共享交通一体化的资源，加快融入长三角，同时拓宽与其他城市的合作领域。
（二） 城区建设 2005 年末，市区面积扩大到 720 平方公里，其中建成区面积 94.7 平方公里。全市公交运营线路网长度 477 公里，车辆 885 辆；拥有出租车 3130 辆，其中，市区 2530 辆。城市日供水综合能力 72.5 万吨。市供水总公司完成改制并与香港中华煤气合资成立芜湖华衍水务公司。黄山东路、九华南路、港一路建成，三环路中段、东四大道东段、景观大道二期、赭山东路配套改造正在抓紧建设。滨江公园一期开工建设；九莲塘公园基本建成。城市天然气利用一期工程全部建成，二期工程已经启动，三县天然气利用工程开工建设；朱家桥污水处理厂一期工程厂区土建基本完成，污水管网正在抓紧施工。 全年管道燃气供气总量 822万立方米，用气人口 31.47万人；液化气家庭用量 2.56万吨，用气人口 56.84万人，城市气化率 78.4%。全年居民用电量 4.69 亿千瓦时。年末，城市绿化覆盖面积达到 31.85 平方公里，建成区绿化覆盖率达到 25.3%，人均公共绿地面积为 6.71 平方米。
（三） 人口生活 2005 年末，全市户籍人口 226.88 万人，比上年增加 2.32 万人，增长 1.0%。全市人口中，男性人口 117.48万人，女性人口 109.40 万人。据抽样调查，全年人口出生率为 9.2‰，死亡率为 4.5‰，自然增长率为 4.7‰。
据抽样调查，城市居民人均可支配收入 9629 元，比上年增长 12.6%；人均消费支出 7502 元，比上年增长 18.5%；人均住房使用面积 17.37 平方米，比上年增加 0.78 平方米。农村居民人均纯收入 3993 元，比上年增长 11.3%；人均生活费支出 2937 元，比上年增长 20.4%；人均生活用房面积 31.92 平方米，比上年增加 1.79平方米。城市居民与农村居民的恩格尔系数分别为 41.5%与 48.2%。在岗职工年平均工资 16449 元，比上年增 长 16.1%。“十五”时期，城市居民人均可支配收入年平均增长 11.0%，农村居民人均纯收入年平均增长 8.5%。
（四） 旅游消费 市场消费。全年实现社会消费品零售总额 120.74 亿元，比上年增长 14.6%。分城乡看，城市消费品零售额 76.48 亿元，比上年增长 16.2%；县及县下列消费品零售额 44.25 亿元，比上年增长 11.7%。分行业看，其中，批发零售贸易业 105.92 亿元，比上年增长 18.1%；餐饮业 13.26 亿元，比上年增长 7.0%。“十五”时期，全市社会消费品零售总额年平均增长 11.0%。
旅游。全年接待国内外各类游客 549.82 万人次，比上年增长 9.6%，其中，接待国内游客 548 万人次，增长 9.6%。全年实现旅游业总收入 35.65 亿元，比上年增长 15.0%，其中，旅游创汇收入 2460 万美元，增长11.8%。年末共有旅行社 35 家；星级宾馆 19 家，其中三星级及以上 8 家；AA 级及以上旅游区 7 处。
综 述 去年以来，在国家继续实施适度从紧的宏观调控政策的环境下，芜湖市国民经济仍保持稳固增长。2005 年，全市完成 GDP 总值 400 亿元，完成固定资产投资 220 亿元，分别比上年同期增长 13 %与 31.5%。房地产开发全年完成投资 45.22 亿元，比上年同期增长 65.70%，占全市 GDP 的 11.31 %，占全市固定资产投资的 20.55%。其中，市区房地产投资 40.33 亿元，较上年同期增长 76.42%。今年上半年已完成房地产投资 33 亿元，估计全年可完成 60 亿元以上，尽管处在全省第二位，仅次于合肥市，但与合肥市相比，差距还很大。今年合肥计划完成房地产开发投资 220 亿元左右，而芜湖市完成 60 亿元的开发投资计划也仅占合肥市的三分之一。
第二部分：芜湖房地产市场现状 一、芜湖市整表达状与前景 一、上半年全市房地产情况通报 今年以来,在国家宏观调控与市场机制的双重作用下，芜湖市紧紧围绕正确引导与完善房地产市场这个核心，采取积极有效措施，促进房地产业持续健康进展。当前芜湖市房地产市场总体运行基本正常，市场供求基本平衡，市场结构趋向合理，住宅价格基本稳固，宏观调控效果逐步显现。现将今年上半年的房地产市场情况简要分析报告如下：
1 1 、房地产开发投资情况 2006 年 1-6 月份，全市城镇固定资产投资总额为 112.80 亿元，同比增长 36.05％。全市房地产开发投资额为32.90 亿元，同比增长 64.58%，其中，住宅与商业地产分别完成开发投资 22.34 亿元与 9.95 亿元，同比分别增长 94.09%与 23.45%；就市区而言，房地产开发投资完成 22.31 亿元，同比增长 31.54％，其中，住宅与商业地产分别完成开发投资 13.47 亿元与 8.41 亿元，同比分别增长 49.71％与 7.55％。从整体上看，芜湖市国 民经济继续保持着较快的进展态势，房地产开发投资结构随着宏观调控政策效果的显现不断趋向合理，住宅开发投资额继续稳步增加。
2 2 、房地产信贷情况 2006 年 1-6 月份，全市房地产开发贷款余额为 18.19 亿元，同比增长 56.68%；全市个人住宅贷款余额为 26.01亿元，同比增长 0.8％。可见，随着国家宏观调控效果的逐步呈现与市场机制的继续作用，芜湖市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。
3 3 、土地市场供应情况 随着芜湖城市的行政区划的调整与芜湖良好的总体经济进展趋势，使得众多的房地产开发企业对芜湖未来几年的房地产形势看好，一些外地来芜的房地产企业纷纷在芜湖拿地。今年上半年，芜湖市共计出让土地 5 宗， 尽管比去年同期的 9 宗有所减少，但出让土地面积却达到 732.45 亩，计 48.83 万平方米，同比增长 44.62％，其中商业办公地产出让面积与去年同期基本持平，可见芜湖市房地产开发正逐步朝规模化、集约化进展。
另据房管局初步测算，截至 2005 年底，开发商手中尚有未开发存量土地约 6328 亩（计 422 万平方米），扣除华强旅游园区游园地块面积 2487 亩（计 166 万平方米）后，尚余 3841 亩（计 256 万平方米），按容积率1.8 计算可建商品房 460 万平方米，按容积率 2.1 计算可建商品房 540 万平方米，假如按每年新开工 200 万平方米计算，尚可开工两年半左右，其中因拆迁未完成而导致地块未交付的土地面积约有 900 亩（计 60 万平方米）左右。
4 4 、房地产市场供应情况 2006 年 1－6 月份，芜湖市区共计批准商品房预售 51.65 万平方米，其中住宅 48.25 万平方米，同比分别增长55.42%与 59.24%。今年上半年，全市安置房建设新开工 5 万平方米，在建面积为 25.66 万平方米，竣工 7.2万平方米。
今年上半年，全市房屋施工面积为 401.03 万平方米，其中市区为 338.59 万平方米，同比分别增长 40.08％与61.70％；全市房屋新开工面积为 147.26 万平方米，其中市区为 112.02 万平方米，同比分别增长 63.62％与90.54％；全市房屋竣工面积为 51.62 万平方米，其中市区为 27.06 万平方米，同比分别增长 52.45％与 0.78％。
今年上半年，全市住宅施工面积为 336.15 万平方米，其中市区为 280.25 万平方米，同比分别增长 50.74％与77.99％；全市住宅新开工面积为 125.01 万平方米，其中市区为 96.86 万平方米，同比分别增长 64.53％与 96.15％；全市住宅竣工面积为37.68万平方米，其中市区为24.26万平方米，同比分别增长31.33％与12.52％。可见，芜湖市房地产市场现实供应量与潜在供应量都较为充足。
5 5 、房地产市场需求情况 2006 年 1－6 月份，芜湖市区新建商品房预售成交 31.85 万平方米，其中住宅 25.75 万平方米，同比分别下降3.46%与 8.26%，与今年一季度的下降幅度 41.1％与 44.9％相比，下降比例大幅减小；就商业地产而言，今年上半年预售成交 5.49 万平方米，同比则增长 23.93％。可见，受去年宏观调控政策连续效应的影响与新一轮 宏观调控措施的进一步“挤压”，住宅市场炒作现象得到了有效的遏制，新建商品房预售套数及面积同比虽仍呈现下降态势，但下降幅度明显回落，而商业地产成交量则明显有所增加。
从预售商品住宅成交单套面积来看，144 平方米下列的普通住宅占主流，其成交套数占总成交套数的比例为80％左右，而去年同期为 76％；从商品住宅买卖购买对象来看，本市居民购房所占比例一直处于较高水平，今年上半年与去年同期都超过了八成，分别为 83％与 87％左右。
2006 年 1－6 月份，市区存量房交易完成 36.01 万平方米，其中住宅 27.26 万平方米，同比分别下降 14.55%与 13.27%，存量房交易量中住宅所占的比例皆为 75％左右。从整体上看，随着宏观政策中的税收杠杆调控效果的逐步显现，芜湖市存量房市场成交量同比呈现明显的萎缩态势。
6 6 、房地产市场价格情况 2006 年 1－6 月份，芜湖市区商品房均价为 3265 元/平方米，同比增长 1.84％。从整体上看，在国家宏观调控政策基本稳固的情况下，市场机制使得芜湖市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持着微幅上扬的态势。
从预售商品住宅成交价位来看，成交量之大部分都集中在单价为 2500 元/平方米～3500 元/平方米之间，其成交套数在今年上半年与去年同期都超过了相应总成交套数的一半。
从典型商品住宅小区销售价格来看，既有成交单价低于 2000 元/平方米的普通商品住宅，也有成交单价高于6000 元/平方米的精装修商品住宅；从地段划分来看，适宜居住的二类地区成交单价高于一类地区（老城区）与三类地区（较偏地区），单一地类内部成交单价随着延展扩散而呈现梯度下降。从市区典型楼盘预售成交均价同比变化情况看，呈现明显的上升态势。今年上半年芜湖市房地产市场进展情况继续显现着宏观调控以来的良好效果，房地产市场也继续维持着健康有序的进展态势。
二、 宏观市场特点 1、芜湖房地产的四次浪潮 第一次、从“无房子”到“有房子”：芜湖“旧城改造”的运动使一幢幢新房如春笋般出现，居民终于从破旧的不配套的卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房内，面积通常在60-80平方米。但此一阶段，至9 8年达到高峰，由于政策的优惠，房地产商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。
第二次、从“有房子”到“好房子”：99年后，为了规范房地产运作、建设上规模、功能配套的小区，同时，也为了更好地经营城市土地资源，政府出台了土地拍卖政策，当一批居民喜气洋洋地搬进面积宽敞、小区优美的新房时，开发商们突然惊醒，不再抱残守缺地找关系去“拿地”，而是投资投票买地了。以中西花园、中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地产进入第二次浪潮，继之才有长江长、水木年华、君临天下等高层拔地而起，香樟花园的运作者成了这次浪潮最大的赢家。
第三次、从“好居室”到“好环境”：2002年，当第二次浪潮正汹涌澎湃之际，以讲求人居环境，以人为本的理念设计的住宅区——香格里拉花园，已跃然纸上。
第四次、即从“人居环境”到“天居环境”，那就是在城市十分繁华、居民富裕阶段后，散居在郊外绿 水青山旁的别墅型住宅， 2． 房地产二、三级市场联动效应初步显现 2005年芜湖市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的进展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长存量房交易的兴起与已售公房的上市交易，大大推动了芜湖房地产市场的梯级消费需求。
3． 金融系统成为房地产业的坚实后盾 银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体。住房公积金方面：安徽省2005年度发放个人住房贷款34.9亿元，同比增加6.3亿元，增长22%。
4． 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用 2005年芜湖市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2005年，共有400多家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络，为活跃芜湖市二、三级市场起到了十分重要的作用。
5、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台 2005年芜湖市各区联动举办“房博会”，进一步活跃了住房市场。2005年11月举办了全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的进展，而且也活跃了存量房的交易。
截止2005年12月底，芜湖市累计有开发企业171家，外地投资商在芜湖设立的企业就有43家，占全部房开企业的四分之一。仅2005年，芜湖市新设立的房开企业就有15家，其中，外地企业有10家。从"伟星"开发的中西友好花园开始，芜湖人就感受到外地房地产企业带来的新变化，芜湖人明白除了火柴盒房子以外还有更漂亮的房子。也正由于外地房地产企业让芜湖人尝到了甜头，使芜湖人很快就同意了“外来势力”，也促使外地企业迅速进入芜湖，给芜湖房地产业注入了新的活力。
三、 微观市场特点 1．从地理位...
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